不動産業株の特徴

不動産業とは、土地や建物に関連するビジネスを行う企業群を指します。

以下の3つの分野に大別されます

開発・販売

土地の仕入れから建物の建設、販売・貸出までを手掛けます。
デベロッパーと呼ばれる企業が中心となり、大規模な資金を必要とします。
主な業務には、事業用地の取得、不動産の企画・開発、売買・賃貸、建物の管理・運営が含まれます。

流通

不動産オーナーと顧客を結ぶ役割を担います。
売買・賃貸の仲介事業と不動産代理販売が主な業務です。
仲介手数料が主な収益源となり、比較的小資本で事業運営が可能です。

管理

不動産オーナーに代わって物件の管理やサポートを行います。
主な業務には、定期清掃、建物・設備の維持管理、入居者対応、賃料管理などがあります。

不動産業企業の為替変動の影響
1. 円高の影響
2. 円安の影響
日本を代表する不動産業企業10社
不動産業セクターの５年間のチャート推移
まとめ
1. 配当利回りと配当性向の代表例

不動産業企業の為替変動の影響

円高の影響

海外投資家の需要減少：日本の不動産が割高に感じられ、海外からの投資が減少する傾向があります。
建築コストの低下：輸入建築資材が割安になり、新築物件の建設コストが下がる可能性があります。
国内投資機会の増加：不景気時に土地や物件を安く仕入れる機会が増えます。

円安の影響

海外投資家の需要増加：日本の不動産が割安に感じられ、特に都心部の高級物件への投資が増加します。
不動産価格の上昇：海外からの需要増加により、特に都市部や観光地の不動産価格が上昇する傾向があります。
建築コストの上昇：輸入建築資材の価格が上昇し、新築物件の価格も上がる可能性があります。
インバウンド需要の増加：訪日外国人観光客が増加し、宿泊施設や商業施設への投資機会が拡大します。
地域格差の拡大：都市部と地方の不動産価格格差が広がる可能性があります。

日本を代表する不動産業企業10社

三井不動産

概要: 総合不動産デベロッパーとして、オフィスビル、商業施設、住宅開発など幅広い事業を展開しています。
特徴: 都市開発や再開発プロジェクトに強みを持っています。
https://www.mitsuifudosan.co.jp/

三菱地所

概要: オフィスビル、商業施設、住宅事業などを手掛ける総合不動産会社です。
特徴: 丸の内エリアを中心とした都市開発に強みを持っています。
https://www.mec.co.jp/

住友不動産

概要: オフィスビル賃貸や不動産仲介事業も展開しています。
特徴: マンション分譲事業に強みを持っています。
https://www.sumitomo-rd.co.jp/

ヒューリック

概要: 不動産賃貸事業を中心に展開しています。
特徴: 都心部の好立地物件の開発・運用に注力しています。
https://www.hulic.co.jp/

野村不動産ホールディングス

概要: 不動産仲介や資産運用事業も手掛けています。
特徴: マンション分譲「プラウド」ブランドで知られています。
https://www.nomura-re-hd.co.jp/

東急不動産ホールディングス

概要: リゾート事業やシニア住宅事業など多角的に展開しています。
特徴: 渋谷を中心とした都市開発に強身を持っています。
https://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/

オープンハウスグループ

概要: 戸建住宅販売を中心に、マンション開発や不動産仲介事業を展開しています。
特徴: 首都圏を中心に急成長を遂げています。
https://openhouse-group.co.jp/

飯田グループホールディングス

概要: 戸建住宅事業を中心に、マンション事業や不動産金融事業を展開。
特徴: M&Aを通じて事業規模を拡大。
https://www.ighd.co.jp/corporate/

イオンモール

概要: ショッピングモールの開発・運営に特化しています。
特徴: 国内外でモール事業を積極的に展開しています。
https://www.aeonmall.com/company/

東京建物

概要: オフィスビル、商業施設、マンション開発など総合的に不動産事業を展開しています。
特徴: 都心部の再開発プロジェクトにも積極的に参画しています。
https://tatemono.com/

不動産業セクターの５年間のチャート推移

日本取引所グループの業種別　不動産業セクターの５年チャートを見てみましょう。

2020年には世界的な経済活動の停滞や、ロックダウンにより、不動産市場（特にオフィスや商業施設）は需要の減少に見舞われ、株価は激しく急落しました。

2021年以降、株価は比較的安定した上昇トレンドを示し、1,500円から1,800円付近で推移しています。これは、日本経済の回復やインフレ期待、金利上昇前の低金利環境が不動産投資を後押しした可能性があります。不動産セクターは低金利で融資がしやすくなり、開発プロジェクトや投資が活発化した時期と考えられます。

2024年4月12日のピーク後、株価は下落傾向に転じています。これは、中央銀行がインフレ抑制のために金利を引き上げ、不動産ローンのコストが増加した可能性があります。

まとめ

不動産セクターは景気循環に強く影響されます。2025年が経済成長を続けるのか、または減速するのかによって、オフィスや商業施設の賃貸需要が変動します。例えば、コロナ後のリモートワークの定着やオフィス需要の減少が続いている場合、商業不動産に依存する高配当株はリスクを孕む可能性があります。

住宅ローン金利の上昇により、個人の住宅購入意欲が低下し、マンションなどの販売が減少する可能性があります。また、企業の設備投資も抑制されることがあります。

不動産開発や物件購入のための借入金利が上がり、企業の利益を圧迫する可能性があります。

ここで代表例として野村不動産ホールディングスと、東急不動産ホールディングスと、ヒューリックを配当性向と配当利回りに下の表にまとめました。

配当利回りと配当性向の代表例

銘柄名	配当利回り (予想)	配当性向 (実績)	特徴
野村不動産ホールディングス	4.00%	30%程度	13期連続増配を達成。配当成長が魅力。
東急不動産ホールディングス	3.39%	30%程度	過去数年間で増配を継続。
ヒューリック	3.88%	30%	連続増配を続けており、安定した配当を維持・増加させている。